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平安证券发布研究报告称，受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢等因素影响，上半年板块及个股表现相对不佳。下半年楼市复苏波折下政策仍具释放空间，同时目前优质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长仍存，维持行业“强于大市”评级，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企。

平安证券主要观点如下：

回顾：基本面先扬后抑，政策空间仍存。

2023Q1全国楼市明显复苏，4月以来随着积压需求释放逐步转弱;考虑经济恢复及居民信心修复需要时间，叠加房价缺乏大幅上行基础，短期楼市复苏仍存波折，不排除进一步宽松政策出台。预计2023年全国商品房销售面积同比微增，房地产开发投资受土地成交下滑、开工疲软等影响延续负增长;中长期来看，棚改货币化退坡下三四线回归内生需求，全国商品房/住宅中枢仍有小幅下行空间。

展望：旧模式弊端已显，新模式方向渐明。

旧发展模式下房地产行业侵占过多信贷资源，量价宽幅波动持续积累金融风险，房地产信用链条受损、部分房企资产负债表恶化;同时经济发展及城镇化进程放缓带来需求红利逐步消退，新金融监管下“三高”模式不再适用，行业向新发展模式过渡刻不容缓。新发展模式涉及房地产业方方面面，其中住房及土地制度变革为模式平稳过渡重要基础;轻重并举、管理驱动为房企经营模式重要方向;而随着股权融资逐步放开，房企融资有望从债权为主走向股债多元。

房企：分化趋势未改，新格局渐见雏形。

行业格局重塑过程中央国企等强信用企业融资、投资、销售优势延续。尽管拿地聚焦导致核心城市土拍竞争加剧，但一方面由于土拍规则未大幅调整，出让地块仍具合理利润空间，另一方面主流房企重点城市市占率有限，拿地及销售空间仍存。前期销售下滑将对短期结算业绩形成冲击，中期减值消退、权益占比提升、销售份额提高有望推动主流房企业绩增长。

个股投资方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、越秀地产(00123)、华发股份（600325）(600325.SH)、中国海外发展(00688)、滨江集团（002244）(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

风险提示：1)楼市复苏持续性不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善不及预期风险。